近期笔者对某市老小区综合整治的总体情况、建立和落实长效管理机制情况，整治资金的投入、使用和管理情况等开展了专项调查。通过调查和分析发现，由于老小区综合整治工作涉及范围大、对象多、内容广，因而在项目实施和长效管理方面存在诸多不足与困难。

一、存在“四大不足”

1.综合整治内容“重硬轻软”。老小区综合整治普遍存在“重硬件轻软件”的现象。被调查的16个老小区的硬件设施都得到了较大的改观，但小区文化（如报栏、健身、娱乐等）设施建设较少，普遍缺少培育和提高居民综合素质的功能配置。

2.长效管理配套措施没有跟进。由于相关部门职权关系不明确，在工程投入使用保修期内，设施维护、绿化养护和日常管理等工作没有配套跟进，一些小区“重整治、轻管理”，个别小区私自搭建、道路两旁乱堆物品等现象“回潮”，造成了政府投入整治资源的浪费。

3.业主委员会“自律机制”不完善。老小区业委会成立率较低，调查的16个老小区只有8个成立了业委会。业委会制度建设和运作不够规范，参与小区管理的意识淡薄，未能体现和发挥业委会在物业管理中的主体和监督作用。

4.部分项目整治质量不高。一些整治不久的老小区，外墙面剥落、落水管破损、顶层漏水、管道堵塞等问题重新出现,居民反映整治质量不高，要求第二轮整治的呼声较大。

二、遇到“五大难题”

1.部门协同推进难。老小区综合整治涉及房管、规划、建设、城管等多个部门，在施工过程中，常常根据自身的工作计划、业务流程各自为战，多次进场施工、管道重复开挖等现象时有发生，给居民日常生活造成了一定的影响。

2.部分居民支持配合难。一些居民对老小区改造不支持、不配合，尤其是在影响其个人利益时，如封闭围墙、修建停车位、影响采光等，就不同意甚至阻止施工，影响工作推进和整治效果，也影响其他业主的权益。

3.维修资金筹集使用难。大多数老小区是通过房改优惠售房转化为私有房产的。由于历史原因，相当一部分房改房维修资金没有归集到位。此外,按照现行规定操作，老小区房屋维修、改造使用维修资金的难度较大，这在一定程度上制约着老小区的长效管理。

4.公建配套设施清理难。目前大部分老小区除物业办公用房和非机动车库已回归小区使用外，其它公建配套设施普遍未整治到位。这也成为目前一些市场化物业公司不愿意接管老小区的主要原因之一。

5.业主与物业关系处理难。主要表现在居民需求差异性与物业服务整体性矛盾的客观存在。部分物业企业自身服务质量达不到业主要求；一些业主对物业管理工作了解不够，往往把一些原不属于物业职责范围的问题归咎于物业。这一结果最直接地体现在物管收费上：被调查的16个老小区，其物业实际收费标准平均只有0.11元/平方米*月（低于物价部门的指导价），平均收缴率也只有38%。

三、坚持“四个结合”

为进一步贯彻落实老小区长效管理的各项政策措施，促进城市品味和居民素质的全面提高，审计建议：

（一）“政府主推”与“居民助推”相结合，进一步营造整治氛围。政府和相关职能部门要在政策措施、组织实施、资金保障等方面加大力度。在积极主导、大力推进的同时，加强正面宣传和典型引导，让居民自觉树立“小区是我家，管理靠大家”的意识，理性处理整治提升中的矛盾，主动支持与配合。

（二）“硬件改造”与“软件提高”相结合，进一步提升整治内涵。“硬件物质改造”和“精神文化提升”两手抓，既要投资修路、排污、绿化，也要修建报栏、健身、文化娱乐等设施，还要重视对相关管理人员的配备和业务培训，把老小区整治提升工程作为创建文明城市和建设文化名城的重要内容，综合考虑、协同推进。

（三）“短期整治”与“长效管理”相结合，进一步巩固整治成效。研究制定滚动整治计划，从理顺管理体制、完善管理机制、健全管理制度等方面，推进老小区物业管理的长期、稳定和良性发展。

（四）“区外管理”与“区内管理”相结合，进一步增强管理合力。相关职能部门和行业协会要建立健全市、区、街道、居委会、业主委员会等多个层级、责权清晰的管理机构；研究制定包括精神文明建设在内的小区管理办法、扶持小区物业管理的政策措施、老小区房屋维修应急协调机制等，加强对小区管理工作的指导、培训、管理、监督、考核和责任追究。努力提高物业企业服务质量和水平，强化业主委员会的纽带作用，引导居民业主积极参与和维护小区管理。